전월세 전환 계산법 — 전세→월세, 월세→전세 전환율 완벽 가이드

발행일: 2026-03-20

전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 때 적정한 금액은 얼마일까요? 전월세 전환율을 이해하면 임대인과 세입자 모두 합리적인 협상이 가능합니다. 이 가이드에서는 전환율의 개념, 계산 공식, 법정 상한율, 실전 예시를 정리합니다.

1. 전월세 전환이란?

전월세 전환이란 전세 보증금의 일부를 줄이고 그만큼 월세를 지급하거나, 반대로 월세를 없애고 전세 보증금을 올리는 것을 말합니다. 임대차 계약 갱신 시 또는 새 계약 시 전환이 이루어집니다.

전환율은 보증금을 월세로(또는 그 반대로) 바꿀 때 적용하는 연이율 개념입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액에 대해 더 많은 월세를 내게 됩니다.

전세를 월세로 전환하는 기본 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (전세 보증금 - 월세 보증금) x 전환율 / 12

반대로 월세를 전세로 전환하는 공식은 다음과 같습니다.

전세 보증금 = 월세 보증금 + (월세 x 12 / 전환율)

주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 전월세 전환 시 적용할 수 있는 전환율에는 상한이 있습니다.

법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(2%)

2026년 3월 기준 한국은행 기준금리가 약 3.5%이므로, 법정 전환율 상한은 약 5.5%입니다. 임대인은 이 전환율을 초과하여 월세를 산정할 수 없습니다.

시장 전환율은 지역과 물건에 따라 다르며, 서울 아파트의 경우 실제 전환율은 보통 4~6% 수준입니다.

전세 보증금 3억원인 아파트를 보증금 5,000만원 + 월세로 전환하는 경우를 계산해보겠습니다.

월세 = (3억 - 5,000만) x 5.5% / 12

= 2.5억 x 0.055 / 12

= 13,750,000 / 12

= 약 1,145,833원 (월세)

전세 3억원 아파트를 보증금 5,000만원으로 전환하면 법정 상한 기준 월세는 약 114.6만원입니다.

월세 = (3억 - 1억) x 5.5% / 12

= 2억 x 0.055 / 12

= 약 916,667원 (월세)

보증금을 높이면 월세가 줄어듭니다. 보증금 여력이 있다면 보증금을 높이는 것이 월 주거비 절감에 유리합니다.

전환율 상한 준수: 임대인이 법정 상한을 초과하는 전환율을 적용하면 초과 부분은 무효입니다. 세입자는 초과 지급한 월세의 반환을 청구할 수 있습니다.
임대차 3법: 계약갱신청구권(2+2년) 행사 시 전환율 상한이 적용됩니다. 신규 계약 시에도 법정 전환율 상한은 동일하게 적용됩니다.
전세 보증금 반환 보증: 전세에서 월세로 전환하면 보증금이 줄어들어 보증금 반환 리스크는 감소하지만, 월세 부담이 생깁니다.
세금 차이: 월세는 연말정산 시 월세 세액공제(연 1,000만원 한도, 15~17%)를 받을 수 있으나, 전세는 전세자금대출 이자 소득공제가 가능합니다.

한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현행 2%)이 상한입니다. 2026년 기준 약 5.5%이며, 임대인은 이 전환율을 초과하여 월세를 산정할 수 없습니다.

일반적으로 전세가 월세보다 비용 면에서 유리합니다. 전세금의 기회비용(이자)이 월세보다 낮은 경우가 많기 때문입니다. 다만 전세금 마련이 어려운 경우 월세가 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

FinTools 전월세 전환 계산기에 전세 보증금과 원하는 월세 보증금을 입력하면 적정 월세를 자동으로 계산해드립니다. 법정 전환율 기준과 시장 전환율 비교도 확인할 수 있습니다.